分譲マンションのローンの残高が残った状態で、新にローンは組めないですか？

現役銀行員の加藤です。老後に田舎に住むという夢に向かったお悩み、実現できれば何よりかと思います。
ローンを審査する視点でお答えいたします。

Q.『ローンの残高があると新たに住宅ローンは組めないですよね。』
A.一概にそうとは言えません。
Q.『ローンを一括返済と良いと聞きました。』
A.もちろん自己資金で完済してしまえば借入は当然無くなりますが、かといって必ず新しいローンが借りられるということにもなりません。
上記について、もう少し詳しい説明と、結論としてのアドバイスをさせていただきます。

＜詳細説明＞
①『問題は今、土地を購入して2年後完成で家を建てたい予定ですが、そうなると土地代は住宅ローンは組めないですよね。』
②『土地を購入したら早い目に家を建てるとローンは組めるのでしょか？』
まずご質問をこの2つに分けてお話しします。
①土地代で住宅ローンを組むことは可能です。ただし「必ず自宅を建てる」ことが大前提になります。ひとりの人間が持つ自宅は当然ひとつ。2つめの自宅は＝別荘ということになり住宅ローンの対象にはなりません。今回のご質問の場合は、いずれ新しく手に入れた土地に移住するという前提なので問題はないと思います。具体的な流れでは「現在のマンションローン＋土地代＋新居の新築資金」の総合計でローンを組めないか銀行に相談してみると良いでしょう。
その場合「マンションが売れたらローンを返済する」という条件が付けられるでしょう。全てはご質問者様の収入などローンを借りられるか？という点が重要です。
②早く新居を建てるからといって、ローンが借りやすくなるわけではありません。

＜結論とアドバイス＞
マンションのローンと土地購入＋新居建築ローンの総合計でローン申込みをする⇒審査が通ったら銀行と条件についてしっかり話し合ってローンを借りる⇒マンションが売れたら返すという約束をしたら必ず約束を守る
これが結論です。
最後にアドバイスというか注意点を
①新居に移住したあとマンションがいついくらで売れるかは未知数です
銀行と条件を決めるときに「3年以内に売れても売れなく返す」というような約束はしないようにしてください。無理な条件を付ける銀行とは取引をおすすめできません。
②空家となったマンション、新居を建てるまでの土地を他人に貸すのはやめるべきです。銀行が認めてくれれば良いでしょうが住宅ローンとして借りたのに他人に賃貸して家賃を得ると問題になる場合があります